(资料图片仅供参考)

虽然一年多来昆明房地产市场比较低迷，新房销量一直上不去，过去几个月甚至下降到月成交面积只有不到30万平方米，但由于开发量也在同步下降，而且因为绝大多数房地产企业已经有两年没有新增项目，商品住宅供应量的下降速度甚至超过销售量下滑速度，所以过去一年昆明主城新房（住宅）的库存一直在稳步下降，去化周期即将进入安全区间。

根据克尔瑞8月份的报告，截至今年8月底，昆明主城商品住宅的库存量为640.97万平方米，要是按过去12个月的平均去化速度，去化周期为18.3月，即将进入18个月以内的安全区间。

从克尔瑞的统计可以看出，过去一年昆明主城商品住宅的库存面积其实一直在下降，去年8月份库存还有798.46万平方米，但到了上个月底，库存就只剩下640.97万平方米，一年时间减少近160万平方米，库存下降还是比较明显。

昆明主城住宅库存量一直在下降（图源：克尔瑞。绿色箭头为云南房网所加）

由于绝对库存下降很大，所以尽管昆明住宅销售速度越来越慢，但以去化周期还是从去年8月的19.4个月，下降到今年8月的18.3个月。按照行业内公认的标准，房地产库存去化周期的合理区间是6-18个月，也即半年到一年半，昆明的住宅库存很快就会进入18个月以内的合理区间。

其实从过去一年昆明主城商品住宅库存去化情况看，今年3月到6月，去化周期曾经回落到18个月以内，但随着6月以后新房销量进一步下降，去化周期再度超过18个月，但即便如此，8月底昆明住宅绝对库存和6月份相比仍旧少了17万平方米。

随着国家开始重新刺激楼市，各种救市政策频繁出台，可以肯定的是，过去两个月昆明新房销量已经基本触底，也就是说，每月25万平方米的销售面积基本就是昆明房地产市场销售谷底，以后很难进一步萎缩，相反，因为鼓励买房的政策支持力度越来越大，昆明新房月销售面积应该很容易就回到30万平方米以上，而新增供应方面则由于绝大多数房企长期不拿地很难大幅增长，所以未来几个月昆明住宅的库存还会继续下降，去化周期也会很快下降到18个月以内。

过去一年昆明住宅销售面积月度变化（克尔瑞数据）

去化周期是判断房地产市场供求状况的重要指标，大多数房地产专家都认为6-18个月是合理区间，低于6个月属于供应不足，超过18个月则供应过剩。昆明主城新建住宅的去化周期如果在未来几个月能回到18个月以内且不再反弹，对判断市场走势有很强的指标意义。

而且观察过去一年昆明主城住宅库存情况，就会发现虽然销售面积从去年的每月40万平方米左右，下降到过去3个月的26万平方米左右，降幅达35%，但库存曲线却基本平滑向下（图一），去化周期也从来没有超过20个月，说明由于开发商比购房者更快、更多躺平，昆明新建住宅的库存状况不仅没有恶化，反倒稳步减少，这也让昆明房价很难像有些三四线城市一样出现大跳水情况。

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